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物業(yè)服務(wù)市場研究報告范本（通用6篇）
市場調(diào)研是指為了提高產(chǎn)品的銷售決策質(zhì)量、解決存在于產(chǎn)品銷售中的問題或?qū)ふ覚C會等而系統(tǒng)地、客觀地識別、收集、分析和傳播營銷信息的工作。以下是小編為大家整理的物業(yè)服務(wù)市場研究報告，希望能幫到大家！
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 1
為全面了解市場價格和經(jīng)營企業(yè)收費情況，及時收集和匯總翔實的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運價格（收費）調(diào)研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價局課題調(diào)研組組織專門力量，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)問題進行專門調(diào)研。
據(jù)調(diào)查。目前，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，其中二級資質(zhì)企業(yè)2 家，三級資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號，六合盛世小區(qū)獲得省級園林小區(qū)稱號。物業(yè)服務(wù)收費率僅達40－60 %,呈現(xiàn)虧損的占98 ％。目前，全區(qū)90％小區(qū)未成立業(yè)主委員會。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個問題：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段，市場培育后勁不足。二是物業(yè)服務(wù)檔次不高，服務(wù)水平總體偏低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮乏力，如何引導(dǎo)廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識不強，缺失的監(jiān)管體制導(dǎo)致物企提供的服務(wù)呈現(xiàn)“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。
一、市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，服務(wù)效率低、經(jīng)營效益差。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象比比皆是。
二、物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀
新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務(wù)費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。
2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽蟆６鞘芨鞣N因素的影響，有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。
三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本現(xiàn)狀
經(jīng)營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設(shè)施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓(xùn)、服裝、社區(qū)文化等費用占3%，稅費占8%。
1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費率僅達40－60 %,極個別達到90%以上。
3、當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。
由于物業(yè)費收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務(wù)類型，對物業(yè)服務(wù)收費實行類別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟適用、福利房、商鋪、寫樓等住宅物業(yè)服務(wù)費實行政府定價。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應(yīng)實行政府指導(dǎo)價。特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
五、加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的.意見建議
1、完善收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務(wù)的收費范圍，可細(xì)化明確規(guī)定在各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的具體標(biāo)準(zhǔn)。
2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運行專項服務(wù)費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務(wù)費。
3、應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}。
4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
5、應(yīng)明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費。
6、應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、建議二次供水費由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責(zé)任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價（XX）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發(fā)動，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費理念。
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 2
一、基本情況
我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。
三、當(dāng)前存在的主要問題
（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。
我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對自己開發(fā)的項目小區(qū)提供服務(wù)，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問題，物業(yè)服務(wù)簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。
（二）物業(yè)服務(wù)消費觀念滯后。
部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。
（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。
我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費用無人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。
（四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。
由于規(guī)劃驗收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。
由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。
（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。
物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。
四、意見和建議
（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)
建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務(wù)工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復(fù)。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。
（二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)
規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對建設(shè)單位在建工程的'監(jiān)管，及時制止建設(shè)單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅決不予驗收。
（三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用
對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。
（四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
（五）宣傳引導(dǎo)，營造良好的物業(yè)管理氛圍
要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責(zé)任意識，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 3
物業(yè)服務(wù)市場研究報告
一、行業(yè)概況
1.1 行業(yè)定義與范疇
物業(yè)服務(wù)，指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護與管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。其服務(wù)范疇廣泛，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)，以及學(xué)校、醫(yī)院等公共物業(yè)領(lǐng)域。
1.2 發(fā)展歷程與現(xiàn)狀
伴隨中國城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)運而生。從早期公房管理模式，逐步向市場化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。近年來，憑借房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與居民生活品質(zhì)的提升，物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模持續(xù)擴大。中指研究院發(fā)布的.《2024 中國物業(yè)管理行業(yè)總結(jié) & 2025 展望》顯示，2024 年上半年物業(yè)上市企業(yè)管理面積均值約 1.41 億平方米，同比增長 9.3%，報告預(yù)計 2025 年全國物業(yè)管理規(guī)模將達到 315 億平方米，同時將有 5 家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場。
二、市場需求
2.1 需求特征
物業(yè)服務(wù)市場需求具備情感性、多樣性、長期性、集體性與依賴性等特點。因物業(yè)服務(wù)與業(yè)主的生活、工作緊密相關(guān)，業(yè)主對服務(wù)體驗帶有較強的情感色彩。在服務(wù)種類上，業(yè)主不僅需要公共性服務(wù)，還對專項服務(wù)和特約服務(wù)存在需求；在需求目的上，住宅物業(yè)側(cè)重居住環(huán)境的舒適與安全，經(jīng)營性物業(yè)則更關(guān)注工作效率和利潤的提升。并且，物業(yè)服務(wù)從提供到消費需經(jīng)歷較長過程，業(yè)主通常通過業(yè)主委員會表達服務(wù)需求，對物業(yè)服務(wù)存在較強的依賴性。
2.2 影響需求的因素
收入水平方面，物業(yè)服務(wù)并非生活必需品，而是享受性服務(wù)，居民收入增加時，對物業(yè)服務(wù)的需求和品質(zhì)要求會相應(yīng)提升；價格層面，物業(yè)服務(wù)價格與需求量呈反向變動關(guān)系，價格過高會限制需求；相關(guān)服務(wù)價格上，家政等可替代服務(wù)價格的變化，會影響業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的選擇；消費者偏好上，不同業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的偏好存在差異，會影響其對服務(wù)項目的選擇；此外，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模越大，物業(yè)管理的需求也越大。
三、服務(wù)模式創(chuàng)新
3.1 “物業(yè) + 養(yǎng)老” 服務(wù)模式
在人口老齡化背景下，“物業(yè) + 養(yǎng)老” 服務(wù)模式興起。以南寧市為例，當(dāng)?shù)爻掷m(xù)探索該模式，將服務(wù)延伸至 “家門口”。在新民路公安廳生活區(qū)，物業(yè)為老年居民提供無償和低償服務(wù)，包括上門評估居家環(huán)境安全、集體生日會、助潔、助餐等。物業(yè)還依據(jù)老人的年齡層次、自理能力等進行賦值評估，建立檔案，細(xì)分出 “紅黃綠” 3 個級別精準(zhǔn)推送服務(wù)，并與多家三甲醫(yī)院聯(lián)系開通綠色通道，提供從陪同就醫(yī)到居家術(shù)后康復(fù)的一條龍服務(wù)。
3.2 數(shù)字化服務(wù)模式
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助科技手段，打造數(shù)字化服務(wù)平臺，實現(xiàn)報修、繳費、投訴等業(yè)務(wù)的線上辦理，提升服務(wù)效率與透明度。通過引入智能設(shè)備，如智能門禁、智能安防系統(tǒng)等，增強社區(qū)安全性與管理的便捷性。
四、競爭格局
物業(yè)服務(wù)市場競爭激烈，參與者包括全國性大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、區(qū)域性品牌企業(yè)，以及眾多小型物業(yè)服務(wù)公司。大型企業(yè)憑借品牌、規(guī)模和技術(shù)優(yōu)勢，在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，不斷通過并購、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域等方式擴大市場份額。而小型企業(yè)則聚焦細(xì)分市場，以特色服務(wù)獲取生存空間。
五、政策監(jiān)管
2003 年，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理條例》，旨在規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。2018 年，國務(wù)院取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，并增加了建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制的有關(guān)內(nèi)容，推動物業(yè)服務(wù)市場向市場化、規(guī)范化方向發(fā)展。
六、發(fā)展趨勢與展望
未來，物業(yè)服務(wù)市場將朝著多元化、智能化、專業(yè)化方向發(fā)展。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，除傳統(tǒng)的安保、保潔、維修服務(wù)外，還將涉足養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域，打造一站式生活服務(wù)平臺；另一方面，隨著科技的發(fā)展，人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)將廣泛應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量與管理效率。同時，行業(yè)集中度將進一步提高，市場競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需不斷提升自身核心競爭力，以適應(yīng)市場變化。
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 4
隨著人口增長和農(nóng)村人口向城市的流動，城市化進程不斷加快，城市規(guī)模擴大和人口密集度增加，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場空間。物業(yè)管理不僅涵蓋了住宅安全、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施維修等基本服務(wù)，還擴展到社區(qū)增值服務(wù)，如家政、清潔、房屋經(jīng)紀(jì)、金融、老年人照顧及護理等。
物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析
1. 物業(yè)管理行業(yè)最新動態(tài)及投資情況
物業(yè)管理行業(yè)在過去十幾年里保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢。據(jù)全拓數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理行業(yè)的在管總建筑面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，復(fù)合年增長率為8.2%。同時，行業(yè)總收入由2015年的3983億元上升至2020年的6232億元，復(fù)合年增長率為9.4%。
然而，2024年上半年，物業(yè)管理行業(yè)面臨了規(guī)模增長放緩和盈利狀況惡化的挑戰(zhàn)。64家上市物企平均增長率為-17.82%，毛利率均值降低了1.57個百分點至23.41%。這主要受到房地產(chǎn)市場下行、社區(qū)增值服務(wù)承壓下行以及應(yīng)收賬款增加等因素的影響。
2. 物業(yè)管理行業(yè)市場情況
物業(yè)管理行業(yè)的銷售情況主要依賴于物業(yè)管理費和增值服務(wù)費。物業(yè)管理費可以按包干制或酬金制收取，而增值服務(wù)則包括維修和保養(yǎng)服務(wù)、協(xié)售和租賃代理服務(wù)、工程服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)等。
從產(chǎn)量來看，物業(yè)管理行業(yè)的在管面積持續(xù)擴大，但增速逐漸放緩。截至2024年6月30日，56家上市物企公布的在管建筑面積約為78.2億平方米，較2023年底增加了約3.15億平方米，增速僅為4.22%。
3. 物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境
近年來，中國有多部監(jiān)管物業(yè)管理行業(yè)的法律及規(guī)則開始生效，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了規(guī)范和可行的發(fā)展路徑。同時，各級政府出臺了一系列法律法規(guī)來規(guī)范和加強物業(yè)管理行業(yè)，提高了物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。
4. 技術(shù)進步分析
隨著科技和信息化的不斷進步，物業(yè)管理行業(yè)也得到了快速發(fā)展。智能化、信息化、數(shù)字化等技術(shù)的應(yīng)用，為物業(yè)管理提供了更多的便利和效率。例如，通過應(yīng)用信息技術(shù)和智能設(shè)備，可以實現(xiàn)物業(yè)管理的高效和便捷;通過數(shù)據(jù)積累整合，可以建立一體化的信息化管理平臺，降低服務(wù)成本，提升服務(wù)效率。
然而，智慧化解決方案業(yè)務(wù)目前仍面臨創(chuàng)收困難，僅有少數(shù)頭部企業(yè)如萬物云的BPaaS解決方案業(yè)務(wù)表現(xiàn)良好。這反映了數(shù)字化對物企自身的影響主要在于降本增效，以及加深業(yè)務(wù)融合，開展多元增值服務(wù)。
物業(yè)管理行業(yè)市場分析
1. 物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模
據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2024-2029年物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》分析
中國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模已經(jīng)突破萬億元大關(guān)，并繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計到2021年，行業(yè)總收入接近7000億元，到2024年，盡管面臨增長放緩的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理行業(yè)依然具有廣闊的發(fā)展前景和巨大的投資潛力。
2. 物業(yè)管理市場需求
隨著人們生活水平的提高和城市化進程的加快，物業(yè)管理的市場需求不斷增長。從住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等領(lǐng)域，到公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面，物業(yè)管理的服務(wù)范圍越來越廣泛。同時，業(yè)主對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求也越來越高，進一步推動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
3. 物業(yè)管理市場容量
物業(yè)管理市場容量巨大，且隨著城市化進程的加快和人口密集度的增加，市場容量還在不斷擴大。然而，市場競爭也日益激烈，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升，物業(yè)管理企業(yè)需要加強服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量，以滿足客戶的需求和期望。
成功案例
萬物云：萬物云在智慧化解決方案方面表現(xiàn)突出，其BPaaS解決方案業(yè)務(wù)在2024年上半年同比增長22%至7.89億元。該業(yè)務(wù)主要包括遠(yuǎn)程企業(yè)運營服務(wù)和遠(yuǎn)程空間運營服務(wù)，為企業(yè)客戶提供技術(shù)支持和綜合性解決方案。
新大正：新大正通過收并購方式培育城市服務(wù)作為新的業(yè)務(wù)增長點，2024年上半年城市服務(wù)收入增長最快，同比上升53.11%。該公司在內(nèi)生發(fā)展基礎(chǔ)上，仍尋求以合資合作和收并購方式拓展市政環(huán)衛(wèi)市場。
物業(yè)管理行業(yè)競爭分析
1. 競爭者的地位分布
物業(yè)管理行業(yè)的競爭者地位分布相對分散，但逐漸趨于集中。大型物業(yè)管理公司如萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等，憑借其資金實力、專業(yè)化管理能力和技術(shù)支持，在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位。這些企業(yè)能夠提供全方位、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，滿足客戶多樣化的需求。而中小型物業(yè)管理公司和個體經(jīng)營者則通過靈活的服務(wù)模式和良好的口碑傳播，在特定區(qū)域內(nèi)保持一定的競爭力。
2. 競爭者類型
大型物業(yè)管理公司：如萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)等，擁有龐大的在管面積和豐富的管理經(jīng)驗，能夠提供高品質(zhì)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
中小型物業(yè)管理公司：數(shù)量眾多，靈活性較強，能夠根據(jù)客戶需求提供定制化的服務(wù)。雖然資金和技術(shù)方面可能不如大型公司，但通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和口碑傳播，也能在市場中占據(jù)一席之地。
互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)平臺：利用技術(shù)手段，提供智能化、便捷化的物業(yè)服務(wù)，逐漸嶄露頭角。這類平臺通常擁有強大的技術(shù)支持和創(chuàng)新能力，能夠為用戶提供更加便捷、高效的物業(yè)管理服務(wù)。
3. 主要渠道和手段
線下平臺：物業(yè)管理公司通常通過設(shè)立服務(wù)中心、安排現(xiàn)場管理人員等方式為客戶提供直接服務(wù)。這是物業(yè)管理服務(wù)的主要銷售渠道，能夠確保服務(wù)的及時性和有效性。
線上平臺：隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，越來越多的物業(yè)管理公司開始利用線上平臺提供服務(wù)和拓展市場。線上平臺能夠提供信息查詢、預(yù)約服務(wù)、在線支付等便利功能，提升用戶體驗。
跨界合作與資源整合：物業(yè)管理公司還通過跨界合作與資源整合來拓展銷售渠道和提高銷量。例如，與電商、物流、金融等行業(yè)合作打造智慧社區(qū)生態(tài)圈;與房地產(chǎn)開發(fā)商合作承接新項目的物業(yè)管理服務(wù)等。
4. 產(chǎn)品地位分布及策略比較
基礎(chǔ)服務(wù)：如保安、保潔、綠化、維修等，是物業(yè)管理服務(wù)的基本組成部分。大型物業(yè)管理公司通常能夠提供更全面、更專業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)，而中小型公司則可能更注重服務(wù)的靈活性和定制化。
增值服務(wù)：如家居維護、家政服務(wù)、社區(qū)電商等，已成為物業(yè)管理企業(yè)新的增長點。大型物業(yè)管理公司憑借其資金和技術(shù)優(yōu)勢，能夠提供更多樣化、更高品質(zhì)的增值服務(wù);而中小型公司則可能通過特色增值服務(wù)來提升競爭力。
物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展趨勢
1. 智能化與數(shù)字化轉(zhuǎn)型
隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理行業(yè)將逐漸實現(xiàn)智能化。智能安防系統(tǒng)、智能環(huán)境系統(tǒng)等科技產(chǎn)品的應(yīng)用將為居民提供更加安全、舒適的生活環(huán)境。同時，數(shù)字化轉(zhuǎn)型將推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化管理流程，提高服務(wù)效率，降低成本。
2. 專業(yè)化與服務(wù)創(chuàng)新
物業(yè)管理服務(wù)將更加專業(yè)化，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)提供定制化的服務(wù)方案。同時，品牌化經(jīng)營也將成為企業(yè)提升競爭力的重要手段。通過加強品牌建設(shè)、提升服務(wù)質(zhì)量等方式，物業(yè)管理企業(yè)能夠贏得更多客戶的信任和忠誠。
3. 綠色化與可持續(xù)發(fā)展
環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為全球共識，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。未來，物業(yè)管理將更加注重節(jié)能減排和資源的可持續(xù)利用。通過建設(shè)綠色建筑、推行垃圾分類處理等措施，物業(yè)管理將在碳排放減少、資源回收利用等方面發(fā)揮積極作用。
4. 跨界合作與資源整合
物業(yè)管理公司將主動尋求與電商、物流、金融等行業(yè)的合作機會，共同打造智慧社區(qū)生態(tài)圈。通過跨界合作與資源整合，物業(yè)管理公司能夠拓寬服務(wù)領(lǐng)域、提高服務(wù)質(zhì)量，同時也能夠為居民創(chuàng)造更多的價值。
5. 行業(yè)集中度提升
隨著市場競爭加劇和行業(yè)整合的.推進，預(yù)計未來行業(yè)集中度將進一步提升。大型物業(yè)管理公司將通過并購等方式不斷擴大市場份額，提高市場競爭力。而中小型公司則可能通過特色化、專業(yè)化服務(wù)來保持競爭力。
物業(yè)管理行業(yè)潛在機會分析預(yù)測
1. 增值服務(wù)拓展
隨著居民生活水平的提高和消費需求的多樣化，物業(yè)管理公司可以通過拓展增值服務(wù)來增加收入來源。例如，提供家居維護、家政服務(wù)、社區(qū)電商等增值服務(wù)，滿足居民的多元化需求。
2. 智慧社區(qū)建設(shè)
智慧社區(qū)建設(shè)是未來物業(yè)管理行業(yè)的重要發(fā)展方向。通過應(yīng)用新技術(shù)和智能化設(shè)備，物業(yè)管理公司可以實現(xiàn)對物業(yè)設(shè)施的遠(yuǎn)程監(jiān)控和智能管理，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。同時，智慧社區(qū)建設(shè)還能夠為居民提供更加便捷、高效的生活體驗。
3. 綠色環(huán)保服務(wù)
隨著環(huán)保意識的增強和可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心，物業(yè)管理公司可以提供綠色環(huán)保服務(wù)來滿足客戶的需求。例如，推行垃圾分類處理、建設(shè)綠色建筑等措施，降低碳排放和資源消耗。這不僅有助于提升企業(yè)的社會形象，還能夠為企業(yè)帶來更多的商業(yè)機會。
4. 跨區(qū)域經(jīng)營與并購
隨著行業(yè)的發(fā)展和市場的開放，跨區(qū)域經(jīng)營已成為趨勢。大型物業(yè)管理公司可以通過并購等方式拓展其業(yè)務(wù)版圖，提高市場競爭力。而中小型公司則可以通過與大型公司的合作或并購來實現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢互補。
5. 政策支持與規(guī)范化發(fā)展
政府對物業(yè)管理行業(yè)的支持力度不斷加大，出臺了一系列政策措施以推動行業(yè)的規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。這些政策的實施不僅提高了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，也促進了行業(yè)的健康發(fā)展。未來，隨著政策的進一步完善和落實，物業(yè)管理行業(yè)將迎來更多的發(fā)展機遇。
物業(yè)管理行業(yè)在城市化進程加快、人們生活水平提高以及技術(shù)進步等多重因素的推動下，保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢。然而，行業(yè)也面臨著規(guī)模增長放緩、盈利狀況惡化等挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)需要加強服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量，提高智能化、信息化水平，以滿足市場需求和提升競爭力。同時，投資者在選擇物業(yè)管理企業(yè)進行投資時，應(yīng)謹(jǐn)慎評估企業(yè)的綜合實力和行業(yè)發(fā)展趨勢，以及面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 5
一、市場規(guī)模與增長
物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模持續(xù)擴大，年均增速超過10%，顯示出強勁的增長勢頭。盡管增速有所放緩，但百強企業(yè)在管面積和營業(yè)收入的.增長，仍然為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展提供了堅實的支撐。
二、服務(wù)內(nèi)容與模式
物業(yè)服務(wù)內(nèi)容廣泛，涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施維護、保潔服務(wù)、安保、綠化等多個領(lǐng)域。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)正逐步實現(xiàn)智慧化轉(zhuǎn)型，引入物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，提高服務(wù)效率和質(zhì)量。
三、競爭格局與市場份額
物業(yè)管理市場競爭激烈，尚未形成壟斷格局。大型物業(yè)管理公司如萬科物業(yè)、保利物業(yè)等，憑借廣泛的客戶基礎(chǔ)和豐富的運營經(jīng)驗占據(jù)市場領(lǐng)先地位。同時，中小型物業(yè)管理企業(yè)通過專業(yè)化服務(wù)、差異化經(jīng)營等方式在市場中發(fā)展。
四、經(jīng)營業(yè)績與盈利能力
2023年百強企業(yè)營業(yè)收入和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均實現(xiàn)增長，但社區(qū)增值服務(wù)收入增長放緩。行業(yè)進入微利時代，毛利率和凈利率均有所下降，企業(yè)面臨增收不增利的挑戰(zhàn)。
五、發(fā)展趨勢與挑戰(zhàn)
物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨城市化加速、生活水平提高等發(fā)展機遇，同時也面臨市場競爭加劇、人工成本上漲、業(yè)主需求多樣化等挑戰(zhàn)。跨界合作、增值服務(wù)、科技應(yīng)用等將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢。
結(jié)語：
物業(yè)服務(wù)行業(yè)正處于快速發(fā)展的新階段，市場規(guī)模不斷擴大，服務(wù)模式不斷創(chuàng)新。面對激烈的市場競爭和多變的業(yè)主需求，物業(yè)管理企業(yè)需要不斷創(chuàng)新服務(wù)模式、提高服務(wù)質(zhì)量、降低成本費用，以適應(yīng)市場的變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)服務(wù)市場研究報告 6
一、物業(yè)服務(wù)的概念
物業(yè)管理可以分為住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)。其中，住宅物業(yè)服務(wù)包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養(yǎng)服務(wù)，非住宅物業(yè)服務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等范圍內(nèi)資產(chǎn)的服務(wù)。物業(yè)管理是物業(yè)公司的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，同時也是公司開拓其他增值業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，幫助公司提升在物業(yè)開發(fā)管理價值鏈上的服務(wù)廣度與深度。
物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
二、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析
近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復(fù)合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長率約為16.7%。
中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個。
其中2021年中國百強企業(yè)合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長17.1%;中國百強企業(yè)管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長16.7%;中國百強企業(yè)市場份額為52.31%。
中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，鞏固市場地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長及收購方式積極加快擴張步伐。
為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團隊的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運營中的勞動密集型環(huán)節(jié)外包給分包商，同時更加重視聘請及培訓(xùn)專業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進實施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng)新以保持其領(lǐng)先的市場地位。
2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統(tǒng)計披露中報的57家上市物企業(yè)績表現(xiàn)(恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康未發(fā)布中報;未含剛借殼上市的`中天服務(wù))來看，上市物企營業(yè)收入、在管面積兩項指標(biāo)增長放緩;凈利潤、毛利率和凈利率三項指標(biāo)下降。
2022年上半年上市物企營收均值為19.49億元，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列前三。53家物企營收均值同比增長26.5%，去年同期為54.7%，增長放緩。48家營收保持增長，9家下降。去年同期無營收下降企業(yè)。
近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。
上半年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。一年來受疫情封控、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，2022H1物企社區(qū)增值服務(wù)增速大幅下滑。
上半年社區(qū)增值服務(wù)增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數(shù)據(jù)的46家企業(yè)中31家增長，15家下降。而去年中期，公布數(shù)據(jù)的35家企業(yè)中33家增長，僅2家下降。
三、物業(yè)服務(wù)前景趨勢分析
根據(jù)建設(shè)部2007年164號令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。”
根據(jù)法的等級效力，行政法規(guī)必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。
資本市場也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務(wù)，成市值龍頭。乘市場估值回歸理性，華潤萬象生活、招商積余等央企開啟收并購，加速規(guī)模擴張步伐。關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健，公司治理合規(guī)，全國化布局完善，讓央企在行業(yè)逆境中異軍突起。
截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍。總市值均值達265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場歷經(jīng)大漲大落，物業(yè)估值回調(diào)重塑。2022年估值進一步折讓，并呈現(xiàn)分化，央企物管深受資本市場青睞。
現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規(guī)模擴張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強企業(yè)營業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。2020年500強企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點。2018年至2020年500強企業(yè)營業(yè)收入所占市場份額增加3.26個百分點，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進一步增強。
中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅(qū)動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費力不斷提升帶動對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)順應(yīng)這一趨勢，采取多項措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費。
通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進一步將彼等的服務(wù)擴展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。
整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。
未來，物業(yè)服務(wù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)向多元化、綜合性的服務(wù)集團轉(zhuǎn)型。未來，物業(yè)管理不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)，還將成為綜合性、多元化的服務(wù)單元，可能成為智慧城市和社區(qū)運營的重要服務(wù)群。
展望2023年，房地產(chǎn)開發(fā)周期的回暖和企業(yè)信貸的回暖將有利于銷售規(guī)模和盈利能力的恢復(fù)，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新業(yè)務(wù)線的拓展將繼續(xù)促進優(yōu)秀企業(yè)的成長。
未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展是一個多維度的發(fā)展模式。未來物業(yè)公司的核心盈利點不是提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，而是按服務(wù)體驗套餐收費。在提供最基本的物業(yè)服務(wù)時，按服務(wù)套餐收取物業(yè)費。這種模式的核心不是簡單的物業(yè)管理，而是綜合業(yè)主提供多元化服務(wù)。
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