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房地產行業調查報告
存量房時代來臨,行業利潤率降低。“十二五”末全國城鎮家庭住房戶均套數為1.08戶/套,房地產市場供需已達平衡,正式開啟存量房時代。2015年,房地產開發企業銷售利潤率僅為10%,房地產開發行業銷售利潤率正回歸至各行業平均水平。故而舊瓶裝新酒,房企將從傳統的開發商向綜合運營商轉變,重點布局租賃服務和物業服務市場,房屋持有型收入和售后增值型收入將是房企突破開發瓶頸的重點。
多項因素助推租賃服務發展。首先,規模高達2.53億的外來人口助長租賃需求,“十二五”期間,我國流動人口平均增長約800萬人。其次,北上廣深等一線城市人口聚集、房價高昂、限購政策頻頻出臺,“買改租”之風已經盛行。據統計,限購政策出臺后,年輕人租房比例增長了2%。再者,90%的住房自有率與大城市中晚婚晚育趨勢的日漸凸顯,側面說明租賃市場未來發展空間正有待挖掘。在政策的推波助瀾下,“購租并舉”將是大勢所趨。
租賃服務將升級,長租公寓成契機。一方面,居民消費觀念正在改變,2014年,租賃市場總人口達1億以上,年租金突破一萬億,租賃服務市場發展有潛力。另一方面,在租房人群中,77%的人年齡處于30歲以下,他們所強調的生活質量、個性化和社交化的需求將進一步引發租賃服務市場的升級。長租公寓,作為彌補市場空白的切入點,必將群雄逐鹿,風起云涌。
供需雙增,助力物業服務快速發展。就需求而言,城鎮居民人均收入不斷增加,2015年上升至1.88萬,較2007年提高2倍有余,消費潛力正待釋放,高質量物業服務有市場。就供給而言,存量房市場規模大,為物業服務的發展提供廣闊的空間。
借勢“互聯網+”和資本融合,搶灘社區O2O。各大房企正通過或并購或上市的方式,擴大規模,促使行業集中度提高。“互聯網+”的介入,使傳統的物業管理融入懶人化、智能化等科技元素,物業服務將更注重教育、醫療、商業等配套設施的建設,真正實現從對“物”的管理轉變為對“人”的服務。尤其在社區中提供增值服務,包括信息咨詢、房屋中介、居家養老、家政服務等,打造物業服務新興業態。借助APP,實現線上線下有機融合,搶灘社區O2O。
發展綜合運營服務仍需克服各種障礙。
(1)個人出租比例過高,需開拓更多房源渠道;
(2)法律法規缺失,權益難以保障;
(3)“安居樂業”傳統思想影響,租賃服務難立刻發展;
(4)初期投入大,成本回收長,資金鏈是難點。
(5)物業服務業主消費觀念仍需轉變,維權意識有待提高,自身利益無法切實得到保障。
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