營銷方案(薦)
為了確定工作或事情順利開展，就不得不需要事先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編收集整理的營銷方案5篇，希望對大家有所幫助。
營銷方案 篇1
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中出來的。
一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。
三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設標準：
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;
3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;
5熱電廠供熱，減少污染;
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
四、藍水園客戶定位策略
一藍水園的目標客戶群為“新中產(chǎn)階級”
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟體制的不斷完善，市場經(jīng)濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征
"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象
第一組，經(jīng)濟問題：
1.有公文包專門存放動產(chǎn)票據(jù)，如股票認購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組，社會問題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會或晚宴
4.認識公眾人物，如藝術家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問題：
1、名校畢業(yè)或有博士學位
2.會至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術品，或古董
第四組，特征問題：
1.是俱樂部成員
2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法
5.每年個人捐款達1000元以上
二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的'作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子。基本符合“新中產(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。
五、項目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。
方案A——時尚理念
一推廣主題——麗水天成時尚之都
1、推廣主題的延續(xù)運用
本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。
2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義。
首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。
再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。
二時尚一族分析
1、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個部分人群。
25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。
2、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。
由于社會的進步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實際和務實。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進一步激發(fā)她們的購買能力。
三“時尚”主題的內(nèi)涵發(fā)掘
1、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題
①“整合營銷”是本案銷售的關鍵
房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業(yè)相關產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創(chuàng)新的關鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。
②“時尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內(nèi)容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。
2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風格中
本案藍水園的外檐設計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親密的融合性。
3、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：
a本案藍水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林
b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：
a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風格盡量大方、統(tǒng)一
b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式
5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。
6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟發(fā)展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群。
3、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務區(qū)的本案藍水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。
4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”
時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。
5、虛擬與現(xiàn)實兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡技術，正是這種技術，才支撐起現(xiàn)實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務內(nèi)容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現(xiàn)實，用現(xiàn)實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。
6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1、藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設計的生態(tài)風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟貿(mào)易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環(huán)保口號盛行的今天，生態(tài)建筑已經(jīng)應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點。
3、生態(tài)文明在構筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關系、和諧的鄰里關系、和諧的人生觀、和諧的自然關系等。在這些關系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
營銷方案 篇2
促銷是在打折、降價、贈品等促進銷售的基礎之上，與消費者進行深度溝通的有力武器，在這一過程當中，更容易建立起消費者對品牌的關注與理解，并建立起品牌的忠誠。
一、促銷現(xiàn)場的裝扮
促銷現(xiàn)場的裝扮分為技術裝扮與服務裝扮兩種，技術裝扮指的是產(chǎn)品、臺面的裝扮，服務裝扮指的是環(huán)境、條件、人員等的裝扮，所以裝扮這個環(huán)節(jié)的意義非常重要，如何來運作，需要根據(jù)不同的節(jié)日來確定。
（一）促銷產(chǎn)品的裝扮
產(chǎn)品的裝扮需要固定的，而不是隨心所欲，要根據(jù)產(chǎn)品針對的消費群體、消費目標、消費價值、消費周轉(zhuǎn)期、消費習慣來確定的，產(chǎn)品的消費群體比較簡單，符合什么樣人的胃口，大眾化就可以了。同時，由于節(jié)日消費周期不會太高，除非是固定使用的產(chǎn)品，但這個不需要裝扮，因此，節(jié)日消費的產(chǎn)品周期短，在裝扮盡量簡潔明快，突出節(jié)日的氣氛就可以了。商品的擺放要錯落有秩，同等價位的商品放在同一貨物架處，并用從幾元左右的低價商品向外延伸到幾十元的商品，這種擺放方式先滿足消費者的低價訴求吸引消費者觀望，進而以高價格的優(yōu)質(zhì)美觀的商品加強對消費者的吸引，從而促使消費者產(chǎn)生購買欲。
玩具店內(nèi)張貼的海報和各類價格標簽是最有效的傳遞信息工具。應盡可能減少文字，使消費者在 3 秒鐘之內(nèi)能看完全文，清楚地知道促銷內(nèi)容，使消費者更容易在無意識中察覺促銷信息，促成購買。
（二）促銷臺面的裝扮
促銷臺面不僅僅包括產(chǎn)品的地堆、專柜、專賣區(qū)域等，而是一項綜合的促銷平臺，所以從平臺這個角度看其延伸的區(qū)域非常大。玩具店在促銷時，布置好促銷臺面的是一般常規(guī)的做法，盡量做到醒目、有節(jié)日氛圍，可以使用多種科技較高的手段來刺激消費者的眼球，聲、光、電等包裝的增加，將是對臺面的最好吸引。另外，從延伸的角度看，促銷臺面需要有外圍的引導，比如門口、導購臺、咨詢臺、引導員等，多處需要標識產(chǎn)品的對象，集中延伸展示才是綜合促銷平臺的著落點。
（三）促銷環(huán)境的裝扮
促銷環(huán)境有人為制造環(huán)境與整體環(huán)境互相作用的交織，才能夠顯示出促銷環(huán)境的效應，所以在布置或選擇促銷環(huán)境的時候，對于人文環(huán)境的首選，越來越重視，那么如何精選人文環(huán)境給予的促銷呢，這就需要玩具店主對節(jié)日文化有比較大的了解，針對什么樣的節(jié)日進行什么樣的人文關懷，并將促銷與之有機結合是最佳辦法。而根據(jù)節(jié)日文化把產(chǎn)品和人文環(huán)境相結合將是需要第一考慮的，做到人文與產(chǎn)品銷售捆綁進行，這樣可以大大縮小玩具產(chǎn)品與消費者購買時的親近接觸，達到完美效果。
（四）促銷人員“裝扮”
對于促銷人員的“裝扮”，在促銷過程中主要是親和力的準備，促銷是瞬間的購買行為，比較感性，所以對于有好的親和力將是現(xiàn)代促銷技能的首要保證。對于如何裝扮促銷人員，需要對促銷人員有明確的要求，一是要規(guī)范使用標準親和力相關禮儀與必要的輔助目標；二是構建系統(tǒng)的產(chǎn)品促銷規(guī)程，注重對區(qū)域文化的建設性提煉；三是促進產(chǎn)品與消費者、產(chǎn)品與環(huán)境、產(chǎn)品與服務等多種態(tài)度有機利用；四是為自己找尋最佳的服務標準，度身定做是合理的促銷要求。
二、促銷的目標策劃
（一）明白為誰促銷
知道把產(chǎn)品賣出去，當然這個是對的，但如果產(chǎn)品碰到銷售困難，或者叫賣困難的時候，為誰促銷就顯得非常關鍵，因此，無論在什么樣的情況下，需要保持為誰促銷的理念，明白把產(chǎn)品賣給誰，將是在繁雜人流當中保持清醒頭腦的必要保證。消費對象永遠是要實地牢牢把握的。
（二）促銷要簡單明了
在促銷活動期間，駐足觀望的人會很多，但有些客戶是非常挑剔的，尤其是在競爭激烈的今天，所以促銷優(yōu)惠的條件與優(yōu)惠的程序一定要簡化，而不能到了關鍵時刻解釋不清楚，而浪費時間，錯過對大部分客戶的關照，失去促銷的意義。因此，促銷優(yōu)惠的前提下，一定要簡單明白，千萬不要搞什么積分制，累計制等條件，這樣的吸引力是無法滿足的，也是浪費資源的表現(xiàn)（79767購物網(wǎng) 79767.com分享）。
（三）提倡動態(tài)促銷
節(jié)日促銷里面需要動態(tài)促銷，也就是把促銷要按照節(jié)日推進的階段進行，而不是不變的，玩具店在節(jié)日促銷里面往往忽略這樣一點，節(jié)日前與節(jié)日中可能變化較小，但節(jié)日后期的變化就非常明顯，因此，在節(jié)日促銷項目上，要動態(tài)觀察，如果出現(xiàn)跟不上市場變化的節(jié)奏，很容易出現(xiàn)節(jié)日促銷“空虛”癥狀，空虛癥的表現(xiàn)是沒有管理、沒有促銷技術跟進、沒有促銷產(chǎn)品轉(zhuǎn)換、沒有新的促銷亮點、沒有促銷反饋數(shù)據(jù)、沒有競爭壓力分析等等，這是非常不可取的。
三、節(jié)日促銷技巧
促銷技巧在日常的表現(xiàn)中，主要是對產(chǎn)品的有機分化，通過把促銷的一些手段用在促銷的過程里面，使得促銷成為消費者過節(jié)日的標志，也是適應消費需求的一種表現(xiàn)，實際上是把促銷按照不同的規(guī)程，在有效的時間段內(nèi)，做出不同的擺設，這樣將對促銷的含量有所提高。
（一）促銷有時限
有促銷時限是目前比較流行的做法，比如節(jié)日的第一天，節(jié)日的消費時段，限定消費時間來鼓動消費，在固定的時間里面滿足促銷的需求。
（二）促銷要量化
把要銷售的產(chǎn)品規(guī)定數(shù)量，這也是常規(guī)的做法，但在節(jié)日消費當中，這樣的做法不是很好，容易被競爭掉，所以在旺季的節(jié)日中不太好使用這樣的規(guī)則。
（三）促銷要有特點
促銷特點；有自己的促銷特點，比如民族特點，那么在贈送、包裝、折扣、禮物、優(yōu)惠上要鮮明地樹立起特色的旗臶，把特色促銷做到底，區(qū)別節(jié)日的統(tǒng)一“紅”的格局。
（四）促銷要控制好氛圍
控制好促銷的氛圍是很重要的，一般在節(jié)日中間，氛圍比較統(tǒng)一，以喜慶為代表，但在不同的場合或者不同的產(chǎn)品上可以有所區(qū)別，要表現(xiàn)出主動的促銷氛圍，主要展示促銷氛圍中的個性，比如重促銷手段，而輕產(chǎn)品功能，重促銷禮物，輕促銷承諾等。
節(jié)日促銷策劃當中要體現(xiàn)穩(wěn)當、特色、鮮明，在技巧的合理配置上，對技巧的保鮮、困難、問題要考慮的比技巧展示重要多，無論在環(huán)境的變化、促銷難度的加大、成本的提高、管理的困難上，需要對促銷技能的合理部署，有時候技巧并不是最重要的，而是對技巧的調(diào)度、對技巧的現(xiàn)場控制、對技巧的困難分析， 顯得更加突出、重要。
準備階段：
在節(jié)日前幾天發(fā)送個性賀卡
節(jié)日促銷并不單指節(jié)日當天的活動，還需要提前的準備。我們知道，玩具店建立顧客檔案是非常有必要的，在大小節(jié)日來臨之際，顧客檔案就派上用場了。在節(jié)日前幾天，店主就需要按照平時收集來的寶寶孩子的生日信息和電話號碼、家庭住址發(fā)送賀卡。可以在兒童節(jié)或者是孩子生日簽送貨卡，還可以在國慶，春節(jié)一次簽送500張卡片。不要發(fā)送沒有簽名的卡片或是預先打印了玩具店名稱和你個人姓名的卡片。也不要僅僅在卡片上簽上你的名字，而應將卡片當作開拓市場的工具。應該盡可能地讓自己店里的賀卡不同尋常，要突出玩具店的主題和特色，要有紀念意義，有品位，最好每張賀卡都有店主的親筆簽名。
要認真對待每一張卡片，因為它可能帶來一筆生意和一位忠實顧客。建議手寫玩具店的電話號碼，標上電子郵箱地址，再寫上一些個性化的語句。有品位地、禮貌地、紳士地、提醒你的顧客在他下一次購買玩具的選擇中優(yōu)先考慮你，留出你的位臵。
不同節(jié)日選擇不同的主題商品
商品促銷活動是活動的重頭戲。挑出客戶想買的商品，就是最好的創(chuàng)意。對于不同的節(jié)日，選擇合適的促銷商品非常重要。比如五一、十一這樣的長假，電視節(jié)目一般會熱播動畫片，因此玩具店店主可以在這些節(jié)日力推熱播動畫相關的玩具和周邊產(chǎn)品；而對于中秋節(jié)、端午節(jié)這些民俗節(jié)日， 玩具店中主打民俗玩具，例如風箏、陀螺、花燈等是個不錯的選擇；對于西方的圣誕節(jié)和萬圣節(jié)等適當?shù)氖フQ彩蛋、圣誕老人玩具搞怪面具、魔術棒等會受到小朋友的喜愛。
促銷方式介紹：
1、價式促銷
降價式促銷最能讓消費者直接看到實惠，也最容易引起消費者的注意，因此被看成是商
家們促銷的最常用方式，雖然老套，卻十分有效。降價促銷其運用方式最 常見的有庫存大清倉、節(jié)慶大優(yōu)惠、每日特價商品等方式，兒童節(jié)的檔期屬于玩具等兒童用品節(jié)慶大優(yōu)惠的'范疇，但是以下這三種降價促銷的方式可以綜合運用， 讓促銷戰(zhàn)績更加輝煌。
（1）庫存大清倉：以大降價的方式促銷庫存較久的玩具、滯銷玩具等。
（2）節(jié)慶大優(yōu)惠：逢年過節(jié)、周年慶時，是折扣售貨的大好時機。在當下的兒童節(jié)就是玩具促銷一個再好不過的機會了。
（3）每日特價品：由于兒童節(jié)玩具市場競爭激烈，為爭取顧客登門，推出每日一款或每周一款的特價品，讓顧客用低價買到既便宜又好的玩具。這樣的低價促銷如能真正做到物美價廉，極易引起消費者的“搶購”熱潮。
2、有獎式促銷
顧客特別是小朋友，對“抽獎”會尤其感興趣，因此、“抽獎”是一種極有效果的促銷活動。因為，抽獎活動一定會有一大堆獎品，如玩具車或是一些玩具娃娃 等，這樣的獎項，是極易激起小朋友們的參與興趣的，可在短期內(nèi)對促銷產(chǎn)生明確的效果。通常，參加抽獎活動必須具有某一種規(guī)定的資格，如購買某特定玩具，購 買某一玩具達到一定的數(shù)量，在店內(nèi)消費達到固定金額，或回答某一特定問題答對者。另外，需要注意的是，辦抽獎活動時，抽獎活動的日期、獎品或獎金、參加資 格、如何評選、發(fā)獎方式等務必標示清楚，且抽獎過程需公開化，以增強消費者的參與熱情和信心。
3、打折式優(yōu)惠
在兒童節(jié)期間打折以低于玩具的正常價格的售價出售玩具，使消費者獲得實惠，具體的實施情況如下。
（1）設置特價區(qū)：就是在店內(nèi)設定一個區(qū)域或一個陳列臺，銷售特價的玩具。特價玩具通常是大量銷售的玩具或為過多的存貨。注意不能魚目混珠，把一些殘次品玩具賣給顧客，否則，會引起顧客的反感，甚至會受到顧客投訴。
（2）節(jié)日大優(yōu)惠：各個節(jié)假日期間，將部分玩具尤其是和當下節(jié)日相關的玩具產(chǎn)品打折銷售，很容易吸引顧客前來購買。
（3）優(yōu)惠卡優(yōu)惠：各個節(jié)假日期間向顧客贈送或出售優(yōu)惠卡。顧客在店內(nèi)購物，憑手中的優(yōu)惠卡可以享受特別折扣。優(yōu)惠卡發(fā)送對象可以是到店購物次數(shù)或數(shù)量較多的熟客，出售的優(yōu)惠卡范圍一般不定，這種促銷目的是為了擴大顧客群。
4、焦點贈送式促銷
想吸引顧客持續(xù)購買，并提高對玩具店的忠誠度，焦點贈送是一個種非常理想的促銷方式。這一促銷活動的特色是消費者要連續(xù)購買某商品或連續(xù)光顧某玩具店數(shù)次后，累積到一定積分的點券，可兌換贈品或折價購買。
5、展覽和聯(lián)合展銷式促銷
這是說在促銷之時，玩具店可以邀請多家同類商品廠家，在所屬分店內(nèi)共同舉辦玩具展銷會，形成一定聲勢和規(guī)模，讓消費者有更多的選擇機會；也可以組織玩具的展銷等等。在這種促銷活動中，通過各廠商之間相互競爭，可以促進玩具店的產(chǎn)品銷售。同理，可以跟其他類型兒童用品店（玩具店除外）搞聯(lián)合促銷，共享客戶資源，以實現(xiàn)共贏。
6、“花樣”團購式促銷
如今團購如火如荼，玩具店在促銷中當然也可以實行這一流行的方式，而和互聯(lián)網(wǎng)上小則幾十人，多則幾百人的團購不同，實體玩具店可以將團購變幻出 更多的花樣，只要在店內(nèi)消費的顧客組合成團，三人以上一起購買某玩具就可以享受折扣優(yōu)惠。這一方式一定能夠使玩具店的產(chǎn)品銷量有所增加。
促銷方式并不是孤立存在的，在選擇使用具體某些促銷方式的時候，是要以促銷商品、促銷對象、促銷時機為前提進行的，以免出現(xiàn)不倫不類的促銷活動，造成玩具店唱自己的歌，消費者走自己的路，這樣就達不到促銷的效果了。 現(xiàn)在各種商品所進行的包裝贈送、游戲抽獎，給消費者附贈的商品都比較缺少文化內(nèi)涵，一般還都處在只是在附贈的商品上打上商品名稱或企業(yè)名稱，這其實都是有點一廂情愿的作法，因為站在消費者的角度，好像沒有更多的理由對其產(chǎn)生更多的熱情！創(chuàng)新促銷的組合要沒有新的方法，只有新的組合，只要在促銷的主要目的及十大基本作用的基礎之上，根據(jù)企業(yè)自身的需要，不斷地推出新的促銷組合，就一定能夠設計出精彩的促銷活動，進而提升促銷品味及促銷的競爭能力與資源整合能力。
具體實施促銷方案如下：
一、有獎促銷。所謂有獎促銷，就是通過有獎征答、有獎問卷、抽獎（即開式，遞進式，組合式）等手段吸引消費者購我們的產(chǎn)品、傳達商家信息的促銷行為；按照抽獎的性質(zhì)主要分有獎征答／問卷、抽獎等。
1、有獎征答／問卷：商家通過設計問卷，配之以獎品，使商家要傳達的信息為消費者所輕易理解和識別，這就是有獎征答。有獎牌征答能幫助建立或強化商家 的品牌形象，但有時，由于征答的要求過于專業(yè)的話，往往限制參賽對象。同時，有獎征答做為一種促銷手段直接效果并不十分明顯，但是用來作新品推廣時，效果 較好。
2、抽取獎品：消費者產(chǎn)生購買行為之后，以抽獎的方式參與商家制定的促銷規(guī)則，一般說來，獎品數(shù)量兩種以上，獎品從小到大，機會從大到小，完全憑運 氣。從抽獎的方法來分主要有回寄式、滾動式、即開即中式、遞增式與組合式。很多銷售人員最喜歡的方式之一就是抽獎，因為這有利于直接拉動終端銷售。與其它 促銷手段比，抽獎促銷付出費用少，產(chǎn)出大。但是，此一方式也有它的不足之處：一是抽獎難以評估，它的好壞與很多因素有關，如市場環(huán)境、促銷時間、人員經(jīng)驗 等。二是抽獎實施不當會對商家品牌的建設有一定的負面影響。
二、游戲促銷。所謂游戲促銷，乃是商家設計一些構思奇巧，妙趣橫生的游戲或競賽讓消費者參與，同時把商家信息、產(chǎn)品信息傳達給消費者的一種促銷行為； 既是游戲，以趣味、游戲、娛樂為主，比賽尚在其次。如現(xiàn)在流行的廣場秀當中，總是會設計一些觀眾參與的游戲，如一分鐘誰重復的店名多”、“一分鐘內(nèi)數(shù)出產(chǎn)品的十大賣點”以及諸如拼圖游戲、搭積木比賽、跳棋比賽、猜字迷等等。所以，游戲促銷正是基于人們愛玩的天性而設定。
營銷方案 篇3
根據(jù)酒店目前情況，為了更好的開展銷售工作，現(xiàn)擬制定客房、淡季促銷實施方案，具體如下：
一．目標市場：酒店的客源以政府接待、協(xié)議單位為主；會議市場、旅游團隊為輔；長住客、散客為補。現(xiàn)須努力開發(fā)和提高旅游團隊、散客、會議市場和協(xié)議單位訂房的入住率。
二． 目標任務:提高客房住客率(月平均完成住客率70%，客房日出租間數(shù)38間以上)。
三． 促銷時間:xxx年11月、12月 xxx年1月
⑴、 協(xié)議客戶單位房價促銷：4、5樓普通標準間、單人間優(yōu)惠為110元∕間含雙早﹙原100元∕間不含早﹚；其他房型保持原有的協(xié)議價不變，另贈送雙份早餐。
⑵、散客房價促銷：以會員制度模式打通散客渠道，使淡季不淡；新會員第一次入住享受90元單人舒適大床房另贈送20元現(xiàn)金卷3張。如：新客戶辦理一張新會員卡，享受第一次入住90元大床房，贈送3張20元現(xiàn)金卷每次限用一張，現(xiàn)金卷使用在優(yōu)惠價（148元）基礎上減20元 。
⑶、會議房價促銷：凡是以會議形式入住，不論會議大小都可以 享受酒店的協(xié)議價，如會議預訂超出10間以上﹙含10間﹚的在享受協(xié)議客戶單位活動價的基礎上，另贈送豪華標準雙人房1間（3樓，不含早﹚。
⑷、旅行社促銷：在酒店消費季度累計達5萬﹙含5萬﹚的可返還給旅行社2％的'提成，消費累計達8萬﹙含8萬﹚的可返還給旅行社2.5％的提成，房價保持原協(xié)議價不變。
四、銷售措施
⑴、穩(wěn)定本地區(qū)的主要旅行社，主動與外地各旅行社聯(lián)系，了解團隊信息，力爭酒店作為本地區(qū)重點旅游團隊的指定入住點。
⑵、推出“會員積分卡”和“酒店代金劵”。
⑶、全員銷售：員工攬客獎勵、攬徠酒店消費的，按每間房3％
給予提成獎勵。會員卡充值按3%給予提成。
⑸、公交廣告—以郴州201、資興公交線路，乘坐該線路的乘客都可全程看到飯店、酒店的廣告訂房信息。廣告以51輛資興公交車做起，廣告先投放2個月，具體費用大約為90元∕輛﹙原價115元∕輛﹚。
⑹、制作酒店的活動宣傳冊，擺放在各旅行社的醒目位置，及發(fā)放路人。
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