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房地產估價師《經營與管理》考試大綱及習題
第六章 經濟評價指標與方法
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資項目經濟效果、各類經濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節 效益和費用識別
一、投資與成本
(一)廣義投資與成本的概念
1.投資
2.成本
(二)房地產投資分析中的投資與成本
1.開發項目總投資
2.開發產品成本
3.營業成本
4.期間費用
5.運營費用
二、營業收入、利潤和稅金
(一)營業收入
(二)利潤
(三)稅金
1.營業稅金及附加
2.城鎮土地使用稅和房產稅
3.土地增值稅
4.企業所得稅
三、房地產投資經濟效果的表現形式
(一)置業投資
(二)開發投資
第二節 經濟評價指標
一、投資回收與投資回報
二、經濟評價指標體系
三、全部投資和資本金評價指標的差異
四、通貨膨脹的影響
第三節 動態盈利能力指標及其計算
一、財務凈現值
二、財務內部收益率
三、動態投資回收期
第四節 靜態盈利能力指標及其計算
一、成本利潤率與銷售利潤率
(一)成本利潤率
(二)銷售利潤率
二、投資利潤率
三、資本金利潤率和資本金凈利潤率
(一)資本金利潤率
(二)資本金凈利潤率
四、靜態投資回收期
五、現金回報率與投資回報率
(一)現金回報率
(二)投資回報率
第五節 清償能力指標及其計算
一、利息
二、借款償還期
三、利息備付率
四、償債備付率
五、資產負債率
六、流動比率
七、速動比率
第六節 房地產投資方案經濟比選
一、方案經濟比選及其作用
(一)方案經濟比選
(二)方案經濟比選的類型
(三)方案經濟比選的作用
(四)方案比選中的決策準則
1.備選方案差異原則
2.最低可接受收益率原則
3.不行動原則
二、方案經濟比選定量分析方法
(一)凈現值法
(二)差額投資內部收益率法
(三)等額年值法
(四)費用現值比較法和費用年值比較法
(五)其他經濟比選方法
三、方案經濟比選方法的選擇
(一)比選方法選擇規則
(二)方案經濟比選的特殊注意事項
考試要求
1.掌握效益和費用識別;
2.掌握投資回收與投資回報;
3.掌握經濟評價指標體系;
4.全部投資和資本金評價指標的差異
5.了解通貨膨脹的影響;
6.掌握動態盈利能力指標及其計算;
7.掌握靜態盈利能力指標及其計算;
8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算;
9.熟悉資產負債率、流動比率和速動比率指標及其計算;
10.熟悉方案經濟比選的概念及其作用;
11.掌握方案經濟比選定量分析方法;
12.熟悉方案經濟比選方法的選擇規則及特殊注意事項。練習題
1.有助于降低工程成本的房地產建設工程項目招標方式是( A )
A.公開招標 B.邀請招標
C.單獨招標 D.議標
2.建立房地產市場的關鍵是( B )
A.房地產價格體系 B.房地產資源配置體系
C.房地產中介服務體系 D.房地產市場法制體系
3.根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，住宅用地的出讓年限為( C )
A.30年 B.50年
C.70年 D.99年
4.房地產價格是指( B )
A.房屋本身的價格
B.把房產和地產結合在一起所形成的價格
C.房地產商品在市場交易中形成的價格
D.關于一宗房地產或一個單位房地產的總體價格
5.物業管理公司不能( D )
A.制定小區管理辦法
B.要求管委會協助管理
C.選聘專業公司承擔專業管理業務
D.改變業主管理委員會不適當的決定
6.耕地占用稅的計稅依據是( A )
A.占用耕地的面積 B.農作物的產值
C.占用耕地的補償費 D.占用耕地前土地所有者的收入
7.下列房地產企業的資產中屬于其他資產的是( B )
A.商譽 B.特種儲備物資
C.開辦費 D.非專利技術
8.下列屬于拆遷安置補償費的有( C )
①安置勞動力補償費②私人財產補償費③私房折價④搬家費
⑤安置用房費⑥臨時設施費⑦拆遷征地管理費
A.①②④⑤ B.①②⑥⑦
C.③④⑤⑥ D.③⑤⑥⑦
9.房地產中介服務屬于( C )
A.第一產業 B.第二產業
C.第二產業 D.信息產業
10.國家對房地產經濟調控采取的手段主要是( C )
A.對國有房地產企業的調控 B.對房地產資源的調控
C.對房地產市場的調控 D.對房地產政策和法律的調整
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